Pour estimer le prix de vente d’un bien immobilier, il est impératif de comprendre les différents types de surfaces et de savoir lesquels sont pris en compte pour fixer le prix de vente.

Quels sont les différents types de surface d’un bien immobilier ?

Ces précisions sont importantes, car le prix d’un logement est généralement exprimé par mètres carrés. Ainsi, un prix de vente peut varier considérablement si l’on compte la surface de vente brute ou la surface nette habitable. D’autant plus que les méthodes de calcul varient selon les cantons.

L’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) a établi des recommandations pour un mode standard de calcul des surfaces immobilières.

Ces recommandations visent à harmoniser les pratiques de calcul des surfaces entre les cantons pour une évaluation immobilière cohérente et standardisée.

• Surface Nette Habitable : c’est la surface réellement habitable, c’est-à-dire sans les murs intérieurs ou extérieurs
• Surface Habitable : C’est la surface habitable avec les murs intérieurs
• Surface Brute Habitable : C’est la surface habitable avec les murs extérieurs et mitoyens
• Surface de Vente Brute : C’est la surface totale du logement y compris les murs extérieurs et mitoyens, surfaces externes inclus mais pondérées (balcons à 50%, terrasses à 33%)
• Surface de Vente Nette : C’est la surface totale du logement sans les murs extérieurs et mitoyens, surfaces externes inclus mais pondérées (balcons à 50%, terrasses à 33%)
• La surface utile secondaire non aménagée regroupe les parties non habitables, mais utiles comme une cave ou un dépôt.

Quelle surface est prise en compte dans une estimation ?

Pour estimer le prix de vente d’un bien immobilier, il est essentiel de considérer toutes les surfaces.

Il est généralement déterminé en calculant sa surface habitable, multipliée par un prix au mètre carré. Les escaliers intérieurs, les blocs de cuisine, les placards encastrés et cheminées sont inclus.

Les parties externes comme les balcons, loggias et terrasses vont être pondérées.

La surface utile secondaire non aménagée est également prise en compte mais doit être mentionnée séparément (exemple : cave, dépôt). Il en est de même pour les places de parc.

Les combles, combles aménagés et les mezzanines doivent bénéficier d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,50 m pour être valorisés et le prix au m2 doit être ajusté en conséquence.

Comment calculer la surface de vente de son bien immobilier ?

La surface de vente nette est utilisée dans les cantons de Vaud, Fribourg et Neuchâtel. C’est-à-dire qu’elle comprend la surface habitable (qui comprend donc les murs intérieurs) et les surfaces extérieures pondérées. Pour le Valais, les murs extérieurs et mitoyens sont ajoutés.

Pour connaître précisément les dimensions de chaque pièce, il est conseillé de faire appel à un courtier immobilier pour son expertise. En effet, quelques mètres carrés en plus peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de votre bien immobilier.

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Conformément au Code des obligations Suisse, les ventes de biens immobiliers ne sont valides que si elles sont réalisées par un acte authentique fait devant notaire. En général, c’est à l’acheteur de choisir son notaire.

Le courtier et le notaire travaillent en étroite collaboration pour faciliter le bon déroulement de la transaction immobilière, garantissant ainsi le succès et la sécurité de la vente immobilière.

La vente directe d’un bien immobilier

La vente directe, comme son nom l’indique, est une transaction où le transfert de propriété et le paiement du prix de vente ont lieu immédiatement, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Dans ce type de vente, l’acheteur acquiert la pleine propriété du bien dès la conclusion de la transaction. Les fonds sont payés en totalité au moment de la signature de l’acte de vente.

100% des fonds doivent être libérés le jour de la signature. Le jour de l’inscription de l’acte au Registre foncier, le notaire fera un virement du montant du prix de vente au vendeur. Les frais du Registre foncier, les frais du notaire et les droits de mutation sont à la charge de l’acheteur. Afin de s’assurer que l’acheteur payera ces frais, le notaire lui bloquera un montant équivalent à généralement 5% du prix de vente. Le notaire fera de même pour le vendeur afin que le montant consigné puisse payer l’impôt sur le gain immobilier.

La vente à terme (avec droit d’emption)

La vente à terme offre la possibilité à l’acheteur de disposer de davantage de temps pour finaliser son financement et régler d’autres aspects tels que la résiliation de son logement. Pour le vendeur, cette formule permet d’organiser son déménagement en toute sérénité.

Les conditions d’exécution de la vente à terme sont essentiellement les mêmes que pour une vente directe, à l’exception des modalités de paiement du prix de vente. Généralement, l’acheteur verse un acompte correspondant à environ 10 % du prix de vente le jour de la signature de l’acte de vente à terme. Puis, à la date d’exécution (terme) l’acheteur paiera le solde restant du prix de vente et le notaire en charge de l’acte de vente demandera au Registre foncier le changement du propriétaire.

Le vendeur doit continuer à utiliser son bien sans causer de préjudice à l’acheteur jusqu’à ce que la propriété soit transférée. C’est pourquoi on ajoute souvent à la vente à terme un droit d’emption, qui assure une sécurité à l’acheteur. Ce droit d’emption peut être comparé à une réservation enregistrée au Registre foncier, empêchant ainsi toute modification ultérieure sur le feuillet de l’immeuble concerné, comme l’ajout de nouvelles servitudes.

Le droit d’emption, qui accorde à une personne le droit d’acquérir un bien immobilier, doit être formalisé devant un notaire et enregistré au Registre foncier pour une durée maximale de 10 ans. Ce droit ne peut pas être cédé sans un accord entre l’acheteur initial et le vendeur. Il peut uniquement être transmis par voie successorale. Pour transférer la propriété, il n’est pas nécessaire de conclure un nouveau contrat de vente ; une simple déclaration écrite de l’acheteur suffit pour exercer ce droit d’emption.

Chaque vente immobilière est unique et nécessite une approche personnalisée pour répondre aux besoins et aux contraintes des parties concernées. Le recours à un courtier est particulièrement bénéfique pour gérer ces situations de manière efficace et sécurisée.

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On trouve d’innombrables courtiers sur le marché, et tous ne se valent pas. De plus, chaque objet est unique et demande une connaissance précise du marché local.

Il est difficile pour un particulier d’évaluer la qualité d’un courtier ! Et l’objectif premier d’un propriétaire est de vendre son bien au meilleur prix. Cela incite de nombreux vendeurs à choisir un courtier en fonction du coût de sa rémunération. Mais lorsque l’on connait la plus-value que peut apporter un courtier spécialisé, il s’agit alors d’un très mauvais calcul.

Il existe 2 modes de rémunération pour les courtiers immobiliers : soit en facturant un forfait fixe, soit en prélevant un pourcentage sur la vente (en général 3%). La première option est généralement plus économique mais elle comporte un inconvénient majeur : le courtier ne cherche pas à obtenir le prix de vente le plus élevé car sa rémunération ne dépend pas du prix final, négligeant ainsi les intérêts du vendeur.

En revanche, un courtier spécialisé est rémunéré à la performance, incitant à maximiser ses gains en obtenant une commission basée sur le montant de la transaction. Les intérêts convergents du courtier et du vendeur conduisent ainsi à de meilleurs résultats et la relation est basée sur la confiance.

Travailler avec un courtier performant !

Le courtier spécialisé utilise son expertise pour valoriser le bien, l’objectif est de susciter un coup de cœur chez les acquéreurs potentiels. Il maitrise les outils technologiques liés à la transaction immobilière et vous renseigne sur les aspects techniques (notaire, financement…). De plus, un dossier de vente soigneusement préparé peut influencer positivement l’évaluation bancaire, permettant un financement plus élevé et donc un prix de vente plus attractif.

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Toute notre équipe vous souhaite une heureuse nouvelle année !
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Raymond Schnegg, Directeur et Propriétaire du Groupe home+ l’immobilier, qu’il a créé il y a maintenant 25 ans, et sa fille Emilie Reid, à ses côtés depuis 20 ans, resteront à votre service pour vous accompagner dans vos démarches d’analyses du marché immobilier et proposeront de nouvelles promotions immobilières.

Nous nous réjouissons de cette nouvelle étape, et sommes impatients de vous offrir toujours le meilleur de l’immobilier !

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Les plus fortes hausses sont observées à Zurich et à Schwytz, avec plus de 6% d’augmentation, mais la Suisse romande n’est pas en reste:
Valais (5,4%), Neuchâtel (3,5%), Genève (3,3%), Fribourg (3,2%) et Vaud (2,6%).

Cette courbe devrait continuer à grimper.

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