Cette loi impose diverses restrictions aux non-résidents désirant acheter des biens immobiliers en Suisse. Elle instaure d’abord le principe de préférence nationale, accordant la priorité aux résidents suisses et aux étrangers déjà établis en Suisse.

Les non-résidents doivent obtenir une autorisation des autorités cantonales pour acheter un bien immobilier, avec des quotas annuels pour limiter leurs acquisitions.

Contraintes régionales : La Loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS) ou « Lex Weber » limite à 20 % le nombre de résidences secondaires par commune, sans considération de la nationalité de l’acheteur, mais avec des restrictions strictes sur l’acquisition de biens immobiliers par des non-résidents.

Pour les citoyens suisses :

• Aucune restriction quant à l’achat d’une propriété principale ou secondaire, à l’exception de la LRS

Pour les étrangers résidant en Suisse avec un Permis C :

• Résidences principales : possibilité d’achat sans aucune restriction
• Résidences secondaires : restrictions imposées par certaines régions selon la LRS

Pour les étrangers résidant en Suisse avec un Permis B :

• Résidence principale :
  • Pour les passeports UE et ressortissants AELE* : aucune de restriction
  • Pour les autres passeports : il leur sera possible d’acheter une résidence principale uniquement sur un terrain maximum de 3’000 m² (pas de restriction sur la surface habitable)

• Résidences secondaires et investissements :
  • Pour les passeports UE et ressortissants AELE* : aucune restriction mais la LRS s’applique
  • Pour les autres passeports : pas de possibilité d’achat d’une résidence secondaire, sauf dans des cas exceptionnels et sous certaines conditions

Pour les étrangers non-résidents en Suisse :

• Résidences principales : pas de possibilité d’acheter de résidences principales
• Résidences secondaires : achat de résidences secondaires uniquement limité à certaines communes. Ces zones disposent d’un quota de transactions annuelles qui est propre à chaque région. La loi reste fédérale et ne permet que l’acquisition d’un bien par personne avec une surface habitable maximum de 200 m², et un terrain de moins de 1’000 m²

Quelques exceptions :

Certaines exceptions à la LFAIE permettent aux non-résidents d’acquérir des biens immobiliers en Suisse. Par exemple, les citoyens suisses résidant à l’étranger et les personnes morales suisses peuvent acheter des biens immobiliers sans autorisation préalable. De plus, les ressortissants de l’Union européenne (UE) et de l’Association européenne de libre-échange (AELE*) bénéficient de réglementations spécifiques, grâce à des accords bilatéraux, qui facilitent l’acquisition de biens immobiliers en Suisse.

*Association européenne de libre-échange (AELE) : Les membres sont l’Islande, le Liechtenstein, la Norvège et la Suisse.

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Opter pour une hypothèque de 1er et de 2ème rang vous permet de maximiser votre capacité d’achat immobilier avec des taux d’intérêt avantageux. Mais qu’est-ce que cela signifie concrètement ?

Pour un achat immobilier, les banques peuvent financer jusqu’à 80 % de la valeur du bien. Ce financement est réparti entre deux hypothèques distinctes :

• L’hypothèque de 1er rang qui correspond à 65 % de l’emprunt
• L’hypothèque de 2ème rang à hauteur de 15 %

La principale distinction entre une hypothèque de 1^er rang et une hypothèque de 2^ème rang concerne les exigences d’amortissement. Ce système permet de répartir les risques entre les niveaux de priorité de remboursement.

L’hypothèque de 1^er rang bénéficie d’une priorité de remboursement sur les autres hypothèques en cas de défaut de paiement. Elle est utilisée pour couvrir l’emprunt principal dans sa totalité, assurant ainsi à la banque une garantie maximale sur le prêt accordé. L’hypothèque de 1^er rang n’a pas d’obligation stricte de remboursement.

L’hypothèque de 2ème rang doit être remboursée dans un délai de 15 ans ou avant l’âge de la retraite, selon ce qui survient en premier. L’amortissement est donc calculé en fonction de cette exigence. Les banques appliquent des taux d’intérêt plus élevés car celles-ci sont remboursées après les prêts de 1er rang, ce qui accroît le risque pour le prêteur.

Contracter un prêt hypothécaire de 2^ème rang n’est pas obligatoire. Si vous avez suffisamment de fonds propres, vous pouvez opter uniquement pour un financement en 1er rang. Cela réduit les intérêts et les amortissements de votre prêt hypothécaire. Vous pouvez utiliser votre 3^ème pilier et vos prévoyances professionnelles et individuelles à cet effet.

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Pour estimer le prix de vente d’un bien immobilier, il est impératif de comprendre les différents types de surfaces et de savoir lesquels sont pris en compte pour fixer le prix de vente.

Quels sont les différents types de surface d’un bien immobilier ?

Ces précisions sont importantes, car le prix d’un logement est généralement exprimé par mètres carrés. Ainsi, un prix de vente peut varier considérablement si l’on compte la surface de vente brute ou la surface nette habitable. D’autant plus que les méthodes de calcul varient selon les cantons.

L’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) a établi des recommandations pour un mode standard de calcul des surfaces immobilières.

Ces recommandations visent à harmoniser les pratiques de calcul des surfaces entre les cantons pour une évaluation immobilière cohérente et standardisée.

• Surface Nette Habitable : c’est la surface réellement habitable, c’est-à-dire sans les murs intérieurs ou extérieurs
• Surface Habitable : C’est la surface habitable avec les murs intérieurs
• Surface Brute Habitable : C’est la surface habitable avec les murs extérieurs et mitoyens
• Surface de Vente Brute : C’est la surface totale du logement y compris les murs extérieurs et mitoyens, surfaces externes inclus mais pondérées (balcons à 50%, terrasses à 33%)
• Surface de Vente Nette : C’est la surface totale du logement sans les murs extérieurs et mitoyens, surfaces externes inclus mais pondérées (balcons à 50%, terrasses à 33%)
• La surface utile secondaire non aménagée regroupe les parties non habitables, mais utiles comme une cave ou un dépôt.

Quelle surface est prise en compte dans une estimation ?

Pour estimer le prix de vente d’un bien immobilier, il est essentiel de considérer toutes les surfaces.

Il est généralement déterminé en calculant sa surface habitable, multipliée par un prix au mètre carré. Les escaliers intérieurs, les blocs de cuisine, les placards encastrés et cheminées sont inclus.

Les parties externes comme les balcons, loggias et terrasses vont être pondérées.

La surface utile secondaire non aménagée est également prise en compte mais doit être mentionnée séparément (exemple : cave, dépôt). Il en est de même pour les places de parc.

Les combles, combles aménagés et les mezzanines doivent bénéficier d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,50 m pour être valorisés et le prix au m2 doit être ajusté en conséquence.

Comment calculer la surface de vente de son bien immobilier ?

La surface de vente nette est utilisée dans les cantons de Vaud, Fribourg et Neuchâtel. C’est-à-dire qu’elle comprend la surface habitable (qui comprend donc les murs intérieurs) et les surfaces extérieures pondérées. Pour le Valais, les murs extérieurs et mitoyens sont ajoutés.

Pour connaître précisément les dimensions de chaque pièce, il est conseillé de faire appel à un courtier immobilier pour son expertise. En effet, quelques mètres carrés en plus peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de votre bien immobilier.

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La LPP, également connue sous le nom de 2ème pilier, est une forme de prévoyance professionnelle obligatoire en Suisse. Elle est financée par les cotisations des salariés et des employeurs.

Conçue pour compléter les prestations de retraite de l’AVS, ce système peut également être utilisé pour financer un projet immobilier.

Pour employer ces fonds, une demande doit être adressée à l’institution de prévoyance concernée. En cas de mariage, l’accord écrit de l’épouse ou de l’époux doit impérativement être joint à la requête.

Le retrait doit être d’un montant minimum de CHF 20’000.00 et peut aller jusqu’à la totalité. Cependant, il y’a une limitation du versement anticipé après 50 ans, les assurés âgés de plus de 50 ans peuvent obtenir au maximum la prestation de libre passage à laquelle ils avaient droit à l’âge de 50 ans ou la moitié de la prestation de libre passage à laquelle ils ont droit au moment du versement.

Ces fonds ne peuvent être utilisés que dans les cas suivants :

• Financement d’une résidence principale
• Rénovation d’une résidence principale
• Remboursement d’un prêt hypothécaire
• Acquisition de participation à la propriété du logement

Afin de pouvoir utiliser le 2ème pilier, un apport minimum de 10% de la valeur du bien doit provenir de fonds propres, qu’ils proviennent d’une épargne, du 3ème pilier ou d’une donation.

Vous avez des questions ou souhaitez un accompagnement personnalisé dans le processus d’achat de votre bien immobilier ? N’hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos spécialistes situé dans votre région.

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Conformément au Code des obligations Suisse, les ventes de biens immobiliers ne sont valides que si elles sont réalisées par un acte authentique fait devant notaire. En général, c’est à l’acheteur de choisir son notaire.

Le courtier et le notaire travaillent en étroite collaboration pour faciliter le bon déroulement de la transaction immobilière, garantissant ainsi le succès et la sécurité de la vente immobilière.

La vente directe d’un bien immobilier

La vente directe, comme son nom l’indique, est une transaction où le transfert de propriété et le paiement du prix de vente ont lieu immédiatement, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Dans ce type de vente, l’acheteur acquiert la pleine propriété du bien dès la conclusion de la transaction. Les fonds sont payés en totalité au moment de la signature de l’acte de vente.

100% des fonds doivent être libérés le jour de la signature. Le jour de l’inscription de l’acte au Registre foncier, le notaire fera un virement du montant du prix de vente au vendeur. Les frais du Registre foncier, les frais du notaire et les droits de mutation sont à la charge de l’acheteur. Afin de s’assurer que l’acheteur payera ces frais, le notaire lui bloquera un montant équivalent à généralement 5% du prix de vente. Le notaire fera de même pour le vendeur afin que le montant consigné puisse payer l’impôt sur le gain immobilier.

La vente à terme (avec droit d’emption)

La vente à terme offre la possibilité à l’acheteur de disposer de davantage de temps pour finaliser son financement et régler d’autres aspects tels que la résiliation de son logement. Pour le vendeur, cette formule permet d’organiser son déménagement en toute sérénité.

Les conditions d’exécution de la vente à terme sont essentiellement les mêmes que pour une vente directe, à l’exception des modalités de paiement du prix de vente. Généralement, l’acheteur verse un acompte correspondant à environ 10 % du prix de vente le jour de la signature de l’acte de vente à terme. Puis, à la date d’exécution (terme) l’acheteur paiera le solde restant du prix de vente et le notaire en charge de l’acte de vente demandera au Registre foncier le changement du propriétaire.

Le vendeur doit continuer à utiliser son bien sans causer de préjudice à l’acheteur jusqu’à ce que la propriété soit transférée. C’est pourquoi on ajoute souvent à la vente à terme un droit d’emption, qui assure une sécurité à l’acheteur. Ce droit d’emption peut être comparé à une réservation enregistrée au Registre foncier, empêchant ainsi toute modification ultérieure sur le feuillet de l’immeuble concerné, comme l’ajout de nouvelles servitudes.

Le droit d’emption, qui accorde à une personne le droit d’acquérir un bien immobilier, doit être formalisé devant un notaire et enregistré au Registre foncier pour une durée maximale de 10 ans. Ce droit ne peut pas être cédé sans un accord entre l’acheteur initial et le vendeur. Il peut uniquement être transmis par voie successorale. Pour transférer la propriété, il n’est pas nécessaire de conclure un nouveau contrat de vente ; une simple déclaration écrite de l’acheteur suffit pour exercer ce droit d’emption.

Chaque vente immobilière est unique et nécessite une approche personnalisée pour répondre aux besoins et aux contraintes des parties concernées. Le recours à un courtier est particulièrement bénéfique pour gérer ces situations de manière efficace et sécurisée.

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Les avoirs du pilier 3a peuvent être utilisés comme liquidités pour les 20% de fonds propres obligatoires pour accéder à la propriété.

En effet, la loi autorise le retrait anticipé du capital épargné pour financer l’acquisition d’un logement en propriété habité par vous-même.  

Qu’est-ce que le Pilier 3a ?

Le Pilier 3a est un moyen d’épargne-retraite facultatif. Contrairement aux Piliers 1 (AVS/AI) et 2 (caisse de pension), il permet aux individus de constituer une épargne supplémentaire en vue de leur retraite. Ses avantages fiscaux en font un outil attrayant pour ceux qui cherchent à préparer leur avenir financier.

Retrait de votre Pilier 3a

Vous avez le droit de retirer votre pilier 3a de manière anticipée uniquement si le logement est acquis ou construit pour vos propres besoins et est utilisé comme résidence principale. Il peut également rembourser un prêt hypothécaire.

Les fonds du pilier 3a peuvent être retirés par anticipation ou mis en gage. Cette option peut être utilisée tous les cinq ans dans le cadre de l’encouragement à la propriété.

Les conjoints ou partenaires enregistrés sont traités individuellement, chacun ayant droit à son capital de manière indépendante.

Quel est le montant autorisé ?

Il n’existe pas de limite de montant pour le pilier 3a. L’ensemble de l’épargne du pilier 3a peut théoriquement être retiré et investi dans votre propre logement. Les fonds 3a sont considérés comme des fonds propres disponibles, ce qui signifie que la totalité de l’apport minimum de 20 % peut être couverte par l’épargne du pilier 3a.

Attention, le retrait anticipé est imposé, comme pour une prestation en capital provenant de la prévoyance professionnelle. Les taux d’imposition varient selon le canton concerné (entre cinq et dix pour cent de la somme versée). Vous pouvez calculer ici le montant de l’impôt que vous devrez payer.

Les fonds retirés ne peuvent pas être réinjectés dans le pilier 3a

Contrairement aux fonds du 2ème pilier, les retraits anticipés du 3ème pilier ne peuvent pas être remboursés. Une fois que l’argent a été retiré du pilier 3a, il ne peut pas être réinjecté dans le régime de prévoyance.

Cette particularité soulève des questions, à savoir s’il vaut mieux effectuer un retrait anticipé du 3ème pilier ou de la caisse de retraite. Aussi, il existe la possibilité de nantir au lieu de retirer.

L’amortissement indirect

Une deuxième alternative consiste à ne pas retirer son 3ème pilier mais à faire ce que l’on appelle un amortissement indirect.

À la place de rembourser votre dette hypothécaire en payant un montant défini tous les ans, vous versez ce même montant dans un 3ème pilier.

Le 3ème pilier sera alors nanti (mis en gage) auprès de la banque comme garantie, puis à l’échéance, il sera retiré et la partie qui doit être remboursée à la banque lui sera versée.

Conclusion

Le retrait anticipé du pilier 3a présente l’avantage de fournir un financement flexible tout en offrant des économies d’impôts potentielles. Cependant, il peut compromettre les économies à long terme pour la retraite et ne peut être réintégré dans le régime de prévoyance une fois retiré.

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Le 21 mars 2024, la Banque Nationale Suisse (BNS) a annoncé une baisse de son taux directeur de 25 points de base, le ramenant de 1,75% à 1,50%.

Cette décision est motivée par une inflation maîtrisée, ce qui suggère un environnement économique stable et propice à l’investissement.

Bonne nouvelle !

La baisse des taux va soutenir la reprise du marché immobilier offrant un climat plus stable et un sentiment de sécurité. De plus, elle aura un impact significatif sur les taux hypothécaires, les rendant plus avantageux et stimulant ainsi la demande.

Nouvelles Opportunités

Cette période offre des perspectives intéressantes avec des coûts d’emprunt en baisse et une demande croissante pour l’immobilier, c’est le moment opportun pour saisir les opportunités d’investissement.

Avec nos conseils avisés, vous bénéficierez d’un accompagnement sur mesure pour concrétiser vos objectifs de vente ou d’achat.

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Vous disposez de deux choix pour vous libérer de votre hypothèque : verser une indemnité de résiliation anticipée au prêteur (pénalité) ou demander à l’acheteur de prendre en charge l’hypothèque existante.

En cas d’acquisition d’un nouveau bien, il est également envisageable de transférer votre hypothèque sur la nouvelle propriété auprès de la même banque. Cependant, cette option nécessite une négociation préalable avec l’institution prêteuse.

Résilier l’hypothèque de manière anticipée

Le remboursement anticipé d’une hypothèque peut entraîner des coûts substantiels, souvent de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers de francs

Le montant à rembourser comprend généralement l’ensemble des intérêts accumulés pour la période restante jusqu’à la fin du prêt hypothécaire. Des frais supplémentaires peuvent être imposés ; il est préférable de se renseigner directement auprès de sa banque.

Transférer l’hypothèque à l’acheteur

Cette solution est souvent intéressante pour les deux parties : le vendeur ne paie aucune pénalité de résiliation anticipée et l’acheteur obtient une hypothèque, peut-être même meilleur marché que s’il devait en conclure une nouvelle. Surtout si, comme l’année dernière, les intérêts ont fortement augmenté.

Si les taux d’intérêts du marché sont supérieurs, l’acheteur réalise un gain, autrement dit un bonus, que vous pouvez mettre à profit dans vos négociations.

Transférer votre dette hypothécaire sur votre nouveau bien immobilier

Lorsque vous vendez votre maison ou appartement pour acheter une nouvelle propriété, il est souvent possible de transférer votre prêt hypothécaire. Cependant, certaines conditions doivent être remplies : la dette hypothécaire existante ne doit pas dépasser 80 % du prix d’achat de la nouvelle propriété, la vente et l’achat doivent se succéder directement, et vos revenus doivent être similaires ou supérieurs à ceux au moment de la souscription du prêt.

Si un décalage existe entre la vente de l’ancien bien immobilier et l’achat du nouveau logement, il est nécessaire de résilier la précédente dette hypothécaire et d’en souscrire une nouvelle.

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Cette hausse a un impact direct sur les loyers, il permet au bailleur d’appliquer une hausse de 3% par augmentation d’un quart de pourcent du taux d’intérêt de référence.

On s’attend donc à des augmentations de loyer d’environ 4% cette année. Sur les 12 derniers mois, la hausse était de 4.6% en moyenne et de 25% sur les 15 dernières années, selon l’article paru sur Immoday.ch

Il devient donc toujours plus intéressant de devenir propriétaire.

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Le marché immobilier Suisse est en ébullition en 2024, et les propriétaires ont le vent en poupe ! Avec la baisse des taux d’intérêt, c’est le moment idéal pour transformer votre propriété en un investissement lucratif.

Baisse des taux d’intérêt

Les taux d’intérêt en chute libre sont comme un feu vert pour les acheteurs potentiels, qui se pressent pour saisir les bonnes affaires. Profitez de cette vague d’intérêt pour mettre votre propriété sur le marché et attirer des offres juteuses.

Une opportunité à saisir

C’est le moment idéal pour maximiser le potentiel de votre bien. Notre expertise et notre connaissance approfondie du marché immobilier local sont à votre service. De plus, notre approche personnalisée nous permet de mettre en avant les caractéristiques uniques de votre propriété pour un succès garanti.

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